Guide
K3 för BRF 2026 – så påverkas din bostadsrättsförening
2026-08-25
Från och med räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025 måste alla bostadsrättsföreningar redovisa enligt K3. Det betyder komponentavskrivning, kassaflödesanalys och fler upplysningar i årsredovisningen. Här går vi igenom vad som ändras, när det händer och vad du som sitter i styrelsen behöver göra.
Vad innebär K3 för bostadsrättsföreningar 2026?
Bokföringsnämnden beslutade den 16 juni 2025 att bostadsrättsföreningar ska tillämpa K3 för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. Samtidigt infördes ett nytt kapitel 38 i K3 med särskilda regler för bostadsrättsföreningar. K2 är inte längre tillåtet.
För de flesta föreningar är det här den största redovisningsförändringen på ett decennium. K2 tillät en schablonmässig avskrivning på hela byggnaden. K3 kräver att byggnaden delas upp i komponenter – tak, fasad, stammar, fönster, hiss och så vidare – som skrivs av över var sin nyttjandeperiod. Kapitel 38 innehåller dessutom krav på nyckeltal i förvaltningsberättelsen, bland annat skuldsättning per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt och årsavgifternas andel av totala rörelseintäkter. Nyckeltalen ska lämnas för räkenskapsåret och de tre föregående åren.
Reglerna i kapitel 38 är delvis flyttade från BFNAR 2023:1 om kompletterande upplysningar i bostadsrättsföreningars årsredovisning, som upphävs när de nya reglerna ska tillämpas. Mycket är alltså inte nytt i sak – men komponentavskrivningen är det, för de föreningar som kommer från K2.
När börjar de nya reglerna gälla?
Reglerna gäller från den 16 juni 2025 och tillämpas första gången för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. För en förening med kalenderår är 2026 det första K3-året, och årsredovisningen som lämnas våren 2027 är den första enligt de nya reglerna.
| Komponent | Vanlig nyttjandeperiod |
|---|---|
| Stomme och grund | ca 100 år |
| Fasad | 50–60 år |
| Yttertak | 40–50 år |
| Stammar (vatten och avlopp) | ca 50 år |
| Fönster och dörrar | 30–40 år |
| Hiss | 25–30 år |
| Ventilation och värmesystem | 25–40 år |
Har föreningen ingen aktuell underhållsplan blir komponentindelningen betydligt svårare. Enligt kapitel 38 ska föreningen dessutom upplysa om den har eller inte har en aktuell underhållsplan – vilket gör avsaknaden synlig för både medlemmar och köpare. Behöver ni ta fram eller uppdatera en plan kan du lägga upp jobbet på Offerta och få upp till sex offerter från förvaltare och besiktningsföretag att jämföra.
Få offerter på underhållsplan
Lägg ut uppdragVad kostar det att förbereda sig?
En underhållsplan för en bostadsrättsförening kostar normalt mellan 15 000 och 100 000 kronor inklusive moms, beroende på föreningens storlek, antal byggnader och hur mycket underlag som redan finns. Löpande uppdatering i ett digitalt system kostar vanligen 3 500–7 500 kronor per år.
Se vad en underhållsplan kostar för en mer detaljerad genomgång av vad som påverkar priset. Behöver ni en okulär genomgång av fastigheten som underlag för komponentindelningen tillkommer den kostnaden – läs mer i guiden om vad en besiktning kostar. Många föreningar löser hela paketet via sin tekniska förvaltare; jämför priser i guiden om vad teknisk förvaltning av BRF kostar.
Själva redovisningsarbetet – fördelning av anskaffningsvärden, nytt anläggningsregister, kassaflödesanalys och noter – görs normalt av föreningens ekonomiska förvaltare. Har ni ingen, eller vill ni se över avtalet inför 2026, kan du läsa mer om ekonomisk förvaltning för BRF och begära in sex offerter att jämföra.
Hur påverkas föreningens resultat och årsavgift?
En förening som tidigare skrev av cirka 0,5 procent av byggnadens värde per år kan med komponentavskrivning landa på 1,5–2 procent per år. Det ger ofta ett sämre redovisat resultat, men förändrar inte en krona av föreningens faktiska kassaflöde.
Avskrivning är en bokföringsmässig kostnad, inte en utbetalning. Pengarna på kontot är desamma dagen efter övergången som dagen före. Det som däremot blir tydligare är om föreningens sparande räcker till kommande underhåll. Ett stambyte kostar normalt 150 000–300 000 kronor per lägenhet inklusive moms för den vanligaste varianten, nya stammar plus standardbadrum – och den notan kommer oavsett vilket regelverk föreningen redovisar enligt. Läs mer i guiden om vad ett stambyte kostar.
Det finns olika uppfattningar bland ekonomer om avskrivningarna i sig ska styra årsavgiften, eller om avgiften ska baseras på kassaflödet. Det är en fråga föreningen behöver ta ställning till, inte något K3 avgör åt er. Det K3 gör är att lägga underlaget på bordet.
Vad ska styrelsen göra – sex steg
Bestäm vem som gör vad, och när.
Den är underlaget för både komponentindelning och nyttjandeperioder.
Gå igenom stomme, fasad, tak, stammar, fönster, hiss och installationer – gärna med okulär besiktning.
Görs en gång, vid första tillämpningen av K3.
Se hur de nya avskrivningarna påverkar resultatet och stäm av sparandet mot kommande åtgärder.
Förklara på stämman varför resultatet ser annorlunda ut när årsredovisningen för 2026 presenteras.
Behöver ni hjälp med något av stegen – underhållsplan, besiktning, teknisk eller ekonomisk förvaltning – lägger du upp uppdraget på Offerta och får upp till sex offerter från företag i ert område att jämföra. Det är kostnadsfritt, och ni väljer själva om ni går vidare.
Få offerter på fastighets- eller BRF-tjänster
Lägg ut uppdragVanliga frågor om K3 för BRF
Måste alla bostadsrättsföreningar tillämpa K3?
Ja. Bokföringsnämnden beslutade den 16 juni 2025 att bostadsrättsföreningar ska tillämpa K3 för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. K2 är inte längre tillåtet för föreningar, oavsett storlek. För kalenderårsföreningar gäller det från 2026.
Vad är komponentavskrivning?
Byggnaden delas upp i betydande delar – stomme, fasad, tak, stammar, fönster, hiss och installationer – som skrivs av över var sin nyttjandeperiod i stället för en gemensam schablon. Avskrivningen speglar då fastighetens faktiska slitage bättre än tidigare.
Höjs årsavgiften av K3?
Inte automatiskt. Avskrivning är en bokföringsmässig kostnad som inte påverkar kassaflödet, så pengarna i föreningen är desamma. Däremot blir det tydligare om sparandet räcker till kommande underhåll, och det kan i sin tur motivera en avgiftsjustering.
Behöver föreningen en underhållsplan för att klara K3?
Formellt är underhållsplanen ett krav i den ekonomiska planen enligt bostadsrättslagen, och den ska visa behovet 50 år framåt. I praktiken är den dessutom underlaget för komponentindelningen, och K3 kräver att ni upplyser om ni har en aktuell plan eller inte.
Vilka nya nyckeltal ska redovisas?
Utöver nyckeltalen i årsredovisningslagen ska föreningen enligt kapitel 38 lämna skuldsättning per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt samt årsavgifternas andel av totala rörelseintäkter. Nyckeltalen redovisas för året och de tre närmast föregående åren.
Hur ofta görs komponentindelningen?
En gång. Själva indelningen görs i samband med att K3 tillämpas första gången och har ett framåtriktat synsätt, utan omräkning av jämförelseåret. Därefter uppdateras komponenterna löpande i takt med att åtgärder genomförs eller nyttjandeperioder omprövas.
