Komponentavskrivning i BRF – så påverkas din förening av K3

Vad är komponentavskrivning?

Komponentavskrivning innebär att föreningens byggnad delas upp i delar med olika livslängd – stomme, fasad, tak, stammar, fönster, hiss och installationer – och att varje del skrivs av över sin egen nyttjandeperiod i stället för att byggnaden skrivs av som en klump.

Skillnaden mot den gamla modellen är att avskrivningarna följer hur byggnaden faktiskt förbrukas. En stomme håller i hundra år, ett tak i fyrtio. Med en enda avskrivningsprocent på hela byggnaden syns aldrig den skillnaden i resultaträkningen. Med komponenter gör den det, och det är hela poängen: resultatet ska visa vad slitaget faktiskt kostar föreningen varje år.

Varför måste vi göra det här nu?

Bokföringsnämnden beslutade den 16 juni 2025 om ändringar i K3 (BFNAR 2012:1) och införde ett helt nytt kapitel 38 med särskilda regler för bostadsrättsföreningar. Samtidigt ändrades tillämpningsområdet för K2, så att bostadsrättsföreningar ska tillämpa K3 från och med räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025.

För de allra flesta föreningar betyder det räkenskapsåret 2026. Eftersom K3 kräver att en byggnad med betydande komponenter delas upp på dessa (punkt 17.4) och att varje komponent skrivs av separat (punkt 17.13), är komponentavskrivning inte längre valfritt. Enligt punkt 38.13 ska dessutom de delar av byggnaden som inte omfattas av föreningens underhållsansvar – till exempel ytskikt inne i lägenheterna – föras till stommen, om de inte redovisas som egna komponenter.

Har du en styrelse som ännu inte tagit tag i det här: börja med att lägga ut uppdraget och jämföra offerter. Via Offerta beskriver du vad föreningen behöver en gång och får upp till sex offerter från förvaltare och besiktningsföretag, så att styrelsen kan jämföra pris och upplägg innan ni bestämmer er.

Hur lång livslängd har varje komponent?

Nyttjandeperioden ska bedömas för just er byggnad, men de här intervallen används ofta som utgångspunkt och stämmer väl med normala bytesintervall i en underhållsplan.

Siffrorna är utgångspunkter, inte facit. En putsad fasad i skyddat läge håller längre än en träpanel mot havet, och en hiss som moderniserats för fem år sedan har inte 25 år kvar utan mer. Det är därför bedömningen måste göras på plats, byggnad för byggnad.

Vad händer när en komponent byts ut?

Byter ni tak innan komponenten är färdigavskriven ska det kvarvarande värdet utrangeras, alltså bokas bort som en kostnad, och det nya taket läggas in som en ny komponent. Det är en av de största praktiska vinsterna med komponentindelning: kostnaden hamnar rätt i tiden i stället för att ligga kvar och skrivas av på en byggnadsdel som inte finns längre.

Vad händer med resultatet? Ett räkneexempel

Ta en förening med ett bokfört byggnadsvärde på 60 miljoner kronor. Med en rak avskrivning på 0,5 procent per år blir avskrivningen 300 000 kronor. Delas samma byggnad upp i komponenter ser det ut så här:

Den samlade avskrivningen motsvarar ungefär 1,8 procent av byggnadsvärdet per år – nästan fyra gånger mer än 0,5 procent. Föreningens resultat försämras alltså med runt 800 000 kronor, utan att en enda krona lämnar kassan.

Det är viktigt att förstå för medlemmar och för dig som ska sälja: avskrivningar är inte utbetalningar. Kassaflödet är detsamma dagen före och dagen efter övergången. Däremot blir det tydligare vad föreningen borde spara ihop för att klara framtida byten, och just den bilden är hela syftet med reglerna. Ett negativt resultat efter övergången är i sig inget larm – frågan är om årsavgifterna räcker till drift, räntor, amorteringar och planerat underhåll.

Vad ska aktiveras och vad ska kostnadsföras?

Huvudregeln är enkel i teorin: byter ni ut en hel komponent aktiveras utgiften som en ny komponent i anläggningsregistret och skrivs av över dess nyttjandeperiod. Löpande reparationer och åtgärder som bara återställer funktionen kostnadsförs direkt.

Gränsdragningen blir svår i praktiken. Ett omtäckt tak är ett komponentbyte. Att laga tio trasiga takpannor är en reparation. Ett stambyte aktiveras, en akut läckagelagning kostnadsförs. Ta beslutet tillsammans med föreningens revisor och ekonomiska förvaltare, och skriv ned principerna – de ska tillämpas likadant år efter år.

Vem gör själva komponentuppdelningen?

Uppdelningen är styrelsens ansvar, men görs i praktiken av två roller tillsammans. En besiktningsman eller teknisk förvaltare bedömer skick och kvarvarande livslängd på plats, och den ekonomiska förvaltaren eller revisorn fördelar anskaffningsvärden och ackumulerade avskrivningar på komponenterna i anläggningsregistret.

Har föreningen redan en aktuell underhållsplan är mycket av grovjobbet gjort – den är komponentuppdelad enligt Boverkets föreskrifter och innehåller åtgärder, tidpunkter och kostnader. Saknas den behöver ni ta fram en. Enligt 3 kap. 1 a § bostadsrättslagen ska den ekonomiska planen innehålla en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren, ett krav som gäller föreningar som registrerat ekonomisk plan från 2024 och framåt.

Vad kostar hjälpen?

Priserna nedan avser totalkostnad för utfört arbete och gäller som utgångspunkt – begär alltid in egna offerter, eftersom fastighetens storlek och skick styr mycket.

Underhållsplan:

cirka 15 000–100 000 kronor beroende på föreningens storlek, plus ungefär 3 500–7 500 kronor per år för uppdatering i ett digitalt system.

Teknisk förvaltning:

ungefär 15 000–60 000 kronor per år för en normalstor förening, eller runt 100–350 kronor per lägenhet och månad.

Vill ni ha jämförbara siffror för just er fastighet lägger ni ut uppdraget på Offerta och får upp till sex offerter från företag i ert område. Då ser styrelsen prisbilden svart på vitt innan bokslutsarbetet drar igång. Läs mer om vad en besiktning kostar och om teknisk förvaltning av BRF, och gå igenom vad som ingår i ekonomisk förvaltning för BRF innan ni bestämmer hur arbetet ska delas upp.

Vad kostar ekonomisk förvaltning för BRF?

Läs hela artikeln

Så kommer styrelsen igång

Vanliga frågor

Måste alla bostadsrättsföreningar tillämpa K3?

Ja. Efter BFN:s beslut den 16 juni 2025 ändrades tillämpningsområdet för K2, och bostadsrättsföreningar ska tillämpa K3 för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. För de flesta föreningar innebär det räkenskapsåret 2026 och komponentavskrivning i bokslutet.

Höjs årsavgiften av komponentavskrivning?

Inte automatiskt. Avskrivningar påverkar resultatet men inte kassaflödet, så avgiften behöver inte höjas bara för att resultatet försämras. Däremot synliggör de nya siffrorna hur mycket föreningen bör spara till kommande underhåll, vilket kan motivera en höjning.

Vad är kapitel 38 i K3?

Kapitel 38 är det nya kapitlet i K3 med särskilda regler för bostadsrättsföreningar, beslutat av Bokföringsnämnden den 16 juni 2025. Det samlar bland annat krav på nyckeltal i förvaltningsberättelsen och regler för hur komponentindelning och underhållsfond ska redovisas.

Vad händer med taket om det byts ut i förtid?

Kvarvarande bokfört värde på den gamla komponenten utrangeras, alltså kostnadsförs direkt i samband med bytet. Det nya taket läggs in som en ny komponent och skrivs av över sin bedömda nyttjandeperiod. Därför blir anläggningsregistret per komponent så viktigt.

Behöver vi en underhållsplan för att göra komponentindelningen?

Det finns inget formellt krav på underhållsplan för själva indelningen, men den är det bästa underlaget: den är komponentuppdelad och innehåller åtgärder, intervall och kostnader. Utan den behöver skicket i stället bedömas komponent för komponent genom besiktning på plats.

Läs också

• K3 för BRF 2026 – hela guiden

• Underhållsplan – det behöver du och din BRF ha koll på

• Ekonomisk förvaltning för BRF

• Vad kostar en besiktning av bostaden?

• Vad kostar teknisk förvaltning av BRF?