Underhållsplan – det behöver du och din bostadsrättsförening ha koll på

Vad är en underhållsplan?

En underhållsplan är ett dokument som listar fastighetens byggnadsdelar, deras skick, återstående livslängd, när de behöver åtgärdas och vad det beräknas kosta. Den gör att föreningen kan planera och budgetera underhållet i stället för att släcka bränder.

Planen sträcker sig ofta 30–50 år framåt. Den omfattar det underhåll som går att förutse: takomläggning, stambyte, fönsterbyte, fasadrenovering, hissutbyte, dränering och byte av värmesystem. Akuta händelser som en plötslig fuktskada eller ett läckage ingår inte – de hanteras löpande.

Underhållsplanen är också det underlag styrelsen använder för att bedöma avsättningar till yttre fond, avgiftsnivå och lånebehov. Utan den blir varje större åtgärd en överraskning i budgeten.

Därför ska din förening ha en underhållsplan

Med en aktuell plan blir underhållet förebyggande i stället för avhjälpande. Ni ser kostnaderna innan de landar, kan samordna åtgärder – till exempel byta fönster samtidigt som fasaden renoveras och ställningen ändå står uppe – och slipper akuta arbeten som nästan alltid blir dyrare.

En genomarbetad plan stärker dessutom föreningens ställning hos banken. Långivare, mäklare och köpare tittar på om föreningen vet vad som väntar och har pengar avsatta för det.

Vill ni ta fram eller uppdatera planen kan ni beskriva uppdraget på Offerta och få upp till sex offerter från företag som arbetar med underhållsplaner. Då ser ni både prisbild och upplägg innan ni bestämmer er.

Vad säger lagen om underhållsplan?

Kravet skiljer sig åt beroende på när föreningen bildades. Nybildade och ombildade föreningar måste ha en komponentuppdelad underhållsplan på 50 år. För äldre, befintliga föreningar finns inget uttryckligt lagkrav – men de måste upplysa om de har en aktuell plan eller inte.

Det är en viktig skillnad, eftersom påståendet "alla bostadsrättsföreningar måste ha en underhållsplan" cirkulerar flitigt.

Nybildade och ombildade föreningar

Innan en förening upplåter lägenheter med bostadsrätt ska styrelsen upprätta en ekonomisk plan som registreras hos Bolagsverket. Sedan den 1 januari 2024 ska den ekonomiska planen innehålla en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren (3 kap. 1 a § bostadsrättslagen).

Boverkets föreskrifter preciserar innehållet i 2 kap. 8 §. Den tekniska underhållsplanen ska:

vara uppdelad på byggnadens komponenter, där delar med väsentligt olika livslängd – som stomme, stammar, fasad och tak – redovisas separat

omfatta alla föreningens byggnader och all mark

ange åtgärderna, när de beräknas utföras och vad de beräknas kosta

vid ombildning bygga på besiktningsprotokollet enligt 9 kap. 20 § bostadsrättslagen

Befintliga föreningar

För en förening som redan är igång finns inget uttryckligt lagkrav på en 50-årig plan. Däremot ansvarar föreningen för fastighetens underhåll, och en fastighet som inte hålls i vårdat skick kan leda till ingripande från byggnadsnämnden i kommunen.

Till det kommer redovisningskravet: föreningen ska upplysa i förvaltningsberättelsen om den har eller inte har en aktuell underhållsplan. I praktiken innebär det att en befintlig förening som saknar plan måste skriva just det, svart på vitt, i årsredovisningen.

Så påverkar K3 kravet på underhållsplan

Bokföringsnämnden beslutade den 16 juni 2025 om ändringar i K3, bland annat ett helt nytt kapitel 38 med särskilda regler för bostadsrättsföreningar. Bakgrunden är att tillämpningsområdet för K2 ändrats: bostadsrättsföreningar ska tillämpa K3 från och med räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025.

För de flesta föreningar innebär det en övergång från K2 till K3 – och därmed komponentavskrivning i stället för avskrivning på byggnaden som helhet.

Komponentuppdelning i praktiken

I K3 ska byggnaden delas upp i betydande komponenter som skrivs av var för sig över respektive komponents nyttjandeperiod. Tak, stammar, fasad, fönster och hiss har olika livslängd och ska därför hanteras separat. Enligt punkt 38.13 ska de delar av byggnaden som inte omfattas av föreningens underhållsansvar hänföras till stommen, om de inte redovisas som egna komponenter.

Här blir underhållsplanen praktiskt användbar. Styrelsen behöver, tillsammans med förvaltare och ofta en besiktning, identifiera komponenterna och bedöma deras kvarvarande nyttjandeperiod. En komponentuppdelad underhållsplan innehåller exakt de uppgifterna – vilka delar som finns, vilket skick de är i och när de behöver bytas.

Har ni ingen plan, eller en plan som inte är komponentuppdelad, är övergången ett bra tillfälle att ta fram en. Lägg ut uppdraget på Offerta så får ni upp till sex offerter och kan jämföra vad som ingår innan revisorn frågar.

Upplysning i förvaltningsberättelsen

K3 kräver inte i sig att föreningen har en underhållsplan. Kravet är att ni lämnar upplysning om ni har en aktuell plan eller inte (punkt 38.2). Med aktuell menas att planen är uppdaterad utifrån vad styrelsen känner till – ni måste alltså ta ställning till om innehållet fortfarande stämmer.

Kapitel 38 innehåller också regler om att medel reserverade för framtida fastighetsunderhåll ska redovisas i egen post under bundet eget kapital.

K3 för BRF 2026 – så påverkas din bostadsrättsförening

Läs hela artikeln

Vad ska ingå i en underhållsplan?

En användbar plan innehåller fem delar:

Statusbesiktning

– dokumenterat skick på byggnadens delar när planen upprättas

Komponentförteckning med återstående livslängd

– varje del bedöms för sig

Åtgärdsplan

– vilket år varje åtgärd bör göras och hur den prioriteras

Kostnadskalkyl

– uppskattad kostnad per åtgärd i dagens penningvärde

Finansieringsplan

– hur åtgärderna ska betalas: fond, lån eller avgiftshöjning

Prioritera gärna i tre nivåer: akut (0–2 år), planerat (2–10 år) och långsiktigt (10 år och framåt).

Komponenter, livslängder och kostnader

Tabellen visar typiska livslängder och kostnadsnivåer för flerbostadshus. Siffrorna är indikativa och avser material och arbete – fastighetens ålder, läge och åtkomlighet påverkar mycket, och exakta nivåer får ni först genom besiktning och offerter.

Spannen är breda av en anledning: ett putsat sekelskifteshus i innerstaden och ett trevåningshus från 70-talet med lättåtkomlig fasad ligger inte i närheten av varandra. Använd siffrorna för att grovbudgetera – inte som anbud.

Vill ni gå djupare finns egna guider för stambyte, takbyte, fasadrenovering och hisservice.

Vad kostar en underhållsplan?

En underhållsplan för en bostadsrättsförening kostar vanligtvis 15 000–60 000 kronor inklusive besiktning. Mindre föreningar med en byggnad ligger i den nedre delen, större föreningar med flera hus och tekniska system betalar mer – upp mot 100 000 kronor.

Utöver framtagningen tillkommer ofta en löpande kostnad för digitalt system, uppdatering och support, i storleksordningen några tusen kronor per år. Räkna också med att planen behöver ses över vart tredje till vart femte år, eller när ni genomfört en större åtgärd.

Fördjupning och exempel finns i guiden Vad kostar en underhållsplan?. Funderar ni på att lägga över mer av arbetet på en förvaltare kan ni jämföra nivåer i Vad kostar teknisk förvaltning av BRF?.

Vad kostar teknisk förvaltning av brf?

Läs hela artikeln

Så väljer ni leverantör

Prisbilden skiljer sig mycket mellan företag, och innehållet ännu mer. Några saker att göra innan ni skriver på:

Ta in offerter från flera företag. Beskriv fastigheten så konkret som möjligt: byggår, antal lägenheter, antal byggnader, kända problem.

Fråga om planen levereras komponentuppdelad. Det avgör om den går att använda som underlag för K3.

Kontrollera om statusbesiktning på plats ingår eller om planen bygger på schabloner.

Jämför planperiod – 30 år och 50 år är inte samma produkt.

Fråga vad uppdateringen kostar och vem som äger data om ni byter leverantör.

Ta reda på vad ni själva förväntas bidra med, till exempel ritningar och tidigare besiktningsprotokoll.

Behöver ni en besiktning innan ni beställer planen? Läs mer i guiden Vad kostar en besiktning av bostaden?.

När ni är redo: beskriv uppdraget på Offerta, få upp till sex offerter från företag nära er och jämför pris, innehåll och omdömen på ett ställe. Det är gratis och ni binder er inte.

Vanliga frågor om underhållsplan

Är underhållsplan lagkrav för bostadsrättsföreningar?

Delvis. För föreningar som bildats från och med 2024 ska den ekonomiska planen innehålla en teknisk underhållsplan på 50 år enligt 3 kap. 1 a § bostadsrättslagen. Befintliga föreningar har inget uttryckligt krav, men ska upplysa i förvaltningsberättelsen om planen finns.

Hur många år ska en underhållsplan omfatta?

Nybildade och ombildade föreningar måste ha en plan som visar underhålls- och återinvesteringsbehovet 50 år framåt. För befintliga föreningar är 30 år en vanlig och rimlig nivå. Längre planperiod gör det lättare att se när flera stora åtgärder sammanfaller i tid.

Kräver K3 att föreningen har en underhållsplan?

Nej. K3 kräver ingen underhållsplan i sig, men föreningen ska upplysa i förvaltningsberättelsen om den har en aktuell plan eller inte. Däremot behövs uppgifter om komponenter och livslängder för komponentavskrivningen, och där är planen mycket användbar.

Hur ofta ska underhållsplanen uppdateras?

Se över planen vart tredje till vart femte år, och alltid efter en större åtgärd som stambyte eller takomläggning. Både priser och skick förändras löpande. En plan som inte speglar dagens förhållanden räknas inte som aktuell i årsredovisningens förvaltningsberättelse.

Vad kostar det att ta fram en underhållsplan?

De flesta bostadsrättsföreningar betalar 15 000–60 000 kronor för en underhållsplan med besiktning. Större föreningar med flera byggnader kan hamna högre. Till det kommer ofta en årlig kostnad för system och uppdatering. Ta in offerter – spannet mellan leverantörer är stort.

Läs också

• Vad kostar en underhållsplan?

• Vad kostar teknisk förvaltning av BRF?

• Vad kostar en besiktning av bostaden?

• Vad kostar ett stambyte?

• Vad kostar det att byta tak?

• Kostnad för fasadrenovering

• Vad kostar hisservice?