Vad kostar en underhållsplan?

Pris per fastighetsstorlek

Tabellen bygger på prisuppgifter från Lusa, Sefast och Egeryds förvaltning (2025–2026). Priserna är riktvärden — offerter för samma fastighet kan skilja sig 30 procent åt.

Uppdatering av befintlig plan

Har ni redan en plan behöver ni sällan börja om. En uppdatering kostar 10 000–30 000 kr och innebär att konsulten går igenom vad som utförts, justerar kostnadsbedömningar och flyttar fram åtgärder. Rekommendationen är att uppdatera vart tredje till vart femte år, och alltid efter en större åtgärd som stambyte eller takbyte.

Digitalt verktyg och abonnemang

Ligger planen i ett digitalt system tillkommer en löpande kostnad på 3 500–7 500 kr per år. Prenumerationstjänster från förvaltare ligger ofta runt 499 kr per månad exklusive moms, alltså knappt 6 000 kr per år. Fördelen är att planen går att uppdatera löpande av styrelsen själv i stället för att beställas om.

Statusbesiktning som underlag

Många beställer en statusbesiktning innan planen skrivs. Den kostar ungefär 5 000–15 000 kr för en mindre förening och 15 000–30 000 kr för en större. Vissa besiktningsföretag prissätter i stället per lägenhet, kring 1 500–1 950 kr exklusive moms. Läs mer i vår guide om vad en besiktning av bostaden kostar.

Varför K3 gör underhållsplanen viktigare

Bokföringsnämnden beslutade den 16 juni 2025 om ändringar i K3, bland annat ett helt nytt kapitel 38 med särskilda regler för bostadsrättsföreningar. Föreningar ska tillämpa K3 för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. För de flesta betyder det räkenskapsåret 2026.

Två saker i regelverket berör underhållsplanen direkt.

Det första är komponentindelningen. I K3 delas byggnaden upp i betydande komponenter — tak, fasad, stammar, fönster, hiss — som skrivs av var för sig över sin egen nyttjandeperiod. En underhållsplan som redan listar komponenter, skick och återstående livslängd är därför ett naturligt underlag när styrelsen och förvaltaren ska göra indelningen. Enligt punkt 38.13 ska de delar av byggnaden som inte omfattas av föreningens underhållsansvar föras till stommen om de inte redovisas som egna komponenter.

Det andra är upplysningskravet. Enligt punkt 38.2 räknas det som ett viktigt förhållande för bedömningen av föreningens ställning om föreningen har eller inte har en aktuell underhållsplan. Saknas planen syns det alltså i årsredovisningen, och läses av medlemmar, banker och köpare.

K3 säger inte i sig hur planen ska se ut. Lagkravet finns på annat håll: enligt bostadsrättslagen 3 kap. 1 a § ska den ekonomiska planen innehålla en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren. Det gäller föreningar som bildats eller ombildats från 2024 och framåt. Boverket rekommenderar planen även för äldre föreningar.

Är er plan äldre än fem år, eller saknar kostnader per komponent, är den svår att använda i K3-arbetet. Beskriv uppdraget på Offerta så får ni upp till sex offerter från företag som gör både besiktning och komponentanpassad plan. Mer om regelverket i vår guide K3 för BRF 2026.

Vad påverkar priset?

Fastighetens storlek. Fler kvadratmeter ger fler komponenter att bedöma. Kr/m² sjunker däremot med storleken.

Antal byggnader. Varje byggnad besiktigas för sig. Två hus kostar mer än ett hus med samma totalyta.

Byggnadens ålder och skick. Äldre hus har fler slitna delar, mer varierande material och oftare ombyggnader som måste redas ut.

Besiktningens omfattning. En okulär genomgång av allmänna utrymmen är billigare än en besiktningsgrupp med bygg, rör, el och ventilation som går in i lägenheter.

Befintligt underlag. Finns ritningar, tidigare protokoll och dokumenterade åtgärder går arbetet snabbare.

Detaljnivå och leveransform. En plan i ett digitalt verktyg med bilder och årliga avsättningsberäkningar kostar mer än ett pdf-dokument.

Geografiskt läge. Konsultarvoden och restid skiljer sig mellan storstad och glesbygd.

Vad ingår i en underhållsplan?

En underhållsplan är ett styrdokument som visar vad som behöver göras med fastigheten, när och vad det kostar. Den täcker normalt 30–50 år framåt och används som underlag för avsättning till underhåll och för avgiftsnivån.

I ett normalt uppdrag ingår:

• genomgång av befintlig dokumentation och ritningar

• besiktning eller okulär genomgång på plats

• förteckning över byggnadsdelar och installationer med bedömt skick

• återstående livslängd per komponent

• kostnadsbedömning och tidpunkt för varje åtgärd

• sammanställning som går att använda i budget och årsredovisning

Vill ni lämna över både planen och det löpande arbetet kan en teknisk förvaltare ta hand om helheten. Vi har räknat på det i guiden vad teknisk förvaltning av BRF kostar.

Gratis mall för underhållsplan

Ska ni göra ett första utkast själva fungerar en enkel mall bra. Bygg den som ett kalkylark med en rad per byggnadsdel och dessa kolumner:

Sortera på åtgärdsår så ser ni vilka år som blir tunga och hur mycket föreningen behöver avsätta årligen. En egen mall räcker för att få överblick, men den ersätter inte en besiktning — livslängder och kostnader blir gissningar tills någon har tittat på huset. Ett vanligt upplägg är att styrelsen fyller i mallen först och låter en besiktningsman kvalitetsäkra den.

Omfattas underhållsplanen av ROT-avdrag?

Nej. En underhållsplan är en konsulttjänst och ger inte rätt till ROT-avdrag, eftersom avdraget gäller arbetskostnad för reparation och underhåll i bostaden. Själva åtgärderna i planen kan däremot omfattas av andra avdrag beroende på hur de utförs och vem som äger vad.

Så får ni rätt pris

Be om offerter på samma underlag — samma antal byggnader, samma tidshorisont och samma leveransform. Annars jämför ni äpplen och päron. Fråga också om uppdatering ingår de första åren och om planen levereras i ett digitalt verktyg eller som dokument.

Lägg ut uppdraget på Offerta så får ni upp till sex offerter från företag nära er, med omdömen från tidigare kunder. Det är gratis och ni binder er inte.

Vanliga frågor

Vad kostar det att upprätta en underhållsplan?

En ny underhållsplan kostar normalt 15 000–80 000 kr beroende på fastighetens storlek, ålder och antal byggnader. Det motsvarar ungefär 5–15 kr/m². Priset omfattar besiktning, bedömning av byggnadsdelar och en färdig sammanställning ni kan använda i budgeten.

Hur ofta ska en underhållsplan uppdateras?

Uppdatera planen vart tredje till vart femte år, och alltid efter en större åtgärd som stambyte eller takrenovering. En uppdatering kostar 10 000–30 000 kr. Ligger planen i ett digitalt verktyg kan styrelsen justera löpande för 3 500–7 500 kr per år.

Måste vår BRF ha en underhållsplan enligt K3?

K3 kapitel 38 kräver att föreningen upplyser om den har en aktuell underhållsplan eller inte. Planen är också ett naturligt underlag för komponentindelningen. Lagkrav på 50-årig plan gäller föreningar bildade från 2024, enligt bostadsrättslagen 3 kap. 1 a §.

Ger en underhållsplan rätt till ROT-avdrag?

Nej, en underhållsplan är en konsulttjänst och omfattas inte av ROT-avdraget. Avdraget gäller arbetskostnad vid reparation och underhåll. Kostnaden för planen tas därför i föreningens driftbudget, medan åtgärderna i planen finansieras via fond eller lån.

Vad kostar en statusbesiktning inför planen?

En statusbesiktning kostar ungefär 5 000–15 000 kr för en mindre förening och 15 000–30 000 kr för en större fastighet. Vissa företag tar i stället betalt per lägenhet, kring 1 500–1 950 kr exklusive moms. Besiktningen ger planen betydligt bättre träffsäkerhet.

Läs också

• Underhållsplan – det behöver du och din bostadsrättsförening ha koll på

• K3 för BRF 2026

• Vad kostar en besiktning av bostaden?

• Vad kostar teknisk förvaltning av BRF?