Höjs årsavgiften i bostadsrättsföreningen av K3?

Höjs årsavgiften i bostadsrättsföreningen av K3?

Nej, inte automatiskt. K3 ändrar hur föreningen redovisar sin byggnad, inte hur mycket pengar som går in och ut ur föreningens kassa. Medlemmarnas årsavgift höjs först när föreningens kassaflöde inte räcker till drift, räntor, amorteringar och kommande underhåll — inte för att en siffra i resultaträkningen ändras.

Det som händer 2026 är ett byte av regelverk. Bokföringsnämnden beslutade den 16 juni 2025 om ändringar i K3 och om ett helt nytt kapitel 38 med särskilda regler för bostadsrättsföreningar. Samtidigt snävades K2 in, så alla bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar ska tillämpa K3 för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025 (bfn.se). För en förening med kalenderår betyder det årsredovisningen för 2026.

Vad K3 faktiskt förändrar — bokfört resultat, inte pengarna

Den stora skillnaden mot K2 är komponentavskrivning. I stället för att skriva av byggnaden som en enda klump delas den upp i betydande komponenter — tak, fasad, stammar, fönster, hiss, värmesystem — som skrivs av var för sig över sin egen bedömda nyttjandeperiod. Delar som föreningen inte har underhållsansvar för förs till stommen, om de inte redovisas som egna komponenter (K3 punkt 38.13).

Tre saker följer av det:

Avskrivningarna kan ändras.

Korta komponenter skrivs av snabbare, stommen långsammare. Nettoeffekten på resultatet beror helt på din förenings fastighet och tidigare avskrivningsplan.

Underhåll kan byta plats i redovisningen.

När en komponent byts ut bokas den gamla bort och den nya aktiveras, i stället för att hela kostnaden tas direkt. Reparationer kostnadsförs fortfarande löpande.

Pengarna rör sig inte

Avskrivning är ingen utbetalning. Föreningens banksaldo, lån och räntor påverkas inte av att kolumnerna ritas om.

Därför är ett resultat som svänger kraftigt mellan 2025 och 2026 inte i sig ett skäl för styrelsen att höja medlemmarnas årsavgift. Vill du ha hjälp att göra om anläggningsregistret och lägga in komponenterna kan du beskriva jobbet på Offerta och få upp till sex offerter från förvaltare och redovisningskonsulter att jämföra.https://offerta.se/ekonomi-och-juridik/ekonomisk-forvaltning-for-brf

Vad övergången kräver rent praktiskt

Vid bytet tillämpar föreningen kapitel 35 i K3 och upprättar en ingångsbalansräkning. Huvudregeln är att tidpunkten för övergång är första dagen på föregående räkenskapsår — 1 januari 2025 för en förening med kalenderår. Mindre föreningar får låta bli att räkna om jämförelsetalen, och då blir övergångstidpunkten i stället 1 januari 2026. Fastigheten tas upp till redovisat värde; gamla avskrivningar justeras inte (bfn.se).

Jobbet består alltså av tre delar: identifiera komponenterna, bedöma kvarvarande nyttjandeperiod för var och en, och fördela befintliga värden. Underhållsplanen och anläggningsregistret är det underlag styrelsen utgår från.

När årsavgiften i föreningen ändå behöver höjas

Det finns verkliga skäl för föreningen att höja medlemmarnas årsavgift, och de fanns där före K3:

Underfondering

. Planerat underhåll är dyrare än vad föreningen sparar ihop. Ett stambyte ligger i storleksordningen 8 000–15 000 kr/m² och kommer var 40–60:e år.

Räntor och amorteringar.

Omsatta lån till högre ränta slår direkt på kassaflödet.

Drift och taxor.

El, värme, vatten och försäkring stiger snabbare än föreningens avgiftsintäkter.

Det K3 gör är att synliggöra glappet. När byggnaden delas i komponenter blir det tydligare hur snabbt olika delar förbrukas, och nyckeltalet sparande per kvadratmeter visar om föreningen faktiskt lägger undan tillräckligt. Sparandet beräknas som årets resultat plus årets avskrivningar, kostnad för utrangeringar och kostnad för planerat underhåll (K3 punkt 38.8).

Har din förening ingen aktuell underhållsplan blir både övergången och bedömningen av framtida årsavgift gissningar. Att ta fram en ny plan kostar en typisk bostadsrättsförening ungefär 15 000–80 000 kronor inklusive besiktning, arbete och färdig sammanställning, beroende på fastighetens storlek och skick, medan en uppdatering av en befintlig plan ofta landar på 10 000–30 000 kronor (Lusa, Sefast, Egeryds). Lägg till 3 500–7 500 kronor per år om planen ska ligga i ett digitalt system. Behöver ni en plan är det ett tydligt avgränsat uppdrag — lägg ut det på Offerta, få sex offerter från besiktningsfirmor och jämför omfattning, inte bara pris. Vi går igenom innehållet i guiden Underhållsplan – det behöver du och din BRF ha koll på.

Underhållsplan – tips för dig och BRF

Läs hela artikeln

Krav på 50 års underhållsplan

Sedan 1 januari 2024 ska en bostadsrättsförenings ekonomiska plan innehålla en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren, enligt 3 kap. 1 a § bostadsrättslagen. Planen ska vara komponentuppdelad och ange när åtgärder beräknas utföras och vad de beräknas kosta (boverket.se).

Kravet gäller den ekonomiska planen, alltså när en förening upplåter lägenheter med bostadsrätt — det är inget generellt krav på att varje befintlig förening måste ha en 50-årsplan. Däremot ska alla föreningar upplysa i förvaltningsberättelsen om de har en aktuell underhållsplan eller inte (K3 punkt 38.2). Att svara "nej" på den frågan är en signal både till medlemmar och till spekulanter.

Så läser du den nya årsredovisningen

Från och med 2026 års redovisning hittar du fler nyckeltal i förvaltningsberättelsen. Enligt 6 kap. 3 a § årsredovisningslagen ska föreningen lämna årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt, skuldsättning per kvadratmeter, sparande per kvadratmeter, räntekänslighet och energikostnad per kvadratmeter. Kapitel 38 lägger till två till: skuldsättning per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt, och årsavgifternas andel i procent av totala rörelseintäkter.

Läs dem i den här ordningen:

1. Sparande per kvadratmeter. Räcker det mot vad underhållsplanen säger att de närmaste tio åren kostar?

2. Skuldsättning och räntekänslighet. Hur mycket stiger kostnaderna om räntan går upp en procentenhet?

3. Årsavgifternas andel av intäkterna. Hög andel betyder att medlemmarna bär nästan hela driften; lokalhyror kan dämpa, men de kan också falla bort.

4. Resultatet — sist. Ett negativt resultat efter komponentavskrivningar är vanligt och säger mindre om ekonomin än kassaflödet gör.

Jämför inte 2026 rakt av med 2024. Byter föreningen princip är siffrorna inte samma sak, och mindre föreningar behöver inte ens räkna om jämförelsetalen.

Vad styrelsen bör göra före bokslutet

Ta hjälp tidigt. Komponentindelningen bygger på bedömningar som förvaltare, besiktningsman och redovisningskonsult gör tillsammans med styrelsen, och den ska hålla i många år framåt. Löpande ekonomisk förvaltning för en BRF ligger enligt öppna prislistor på ungefär 490–1 700 kronor per lägenhet och år för föreningar med fler än tio lägenheter, medan de minsta betalar betydligt mer per lägenhet (ERF:s prislista, Simpleko via Styrelsen.se). Vad som ingår varierar kraftigt, så jämför avtalens innehåll — mer om det i Vad kostar ekonomisk förvaltning BRF?.

Behöver ni byta förvaltare eller köpa in extra hjälp för övergången: beskriv uppdraget en gång på Offerta, få sex offerter och jämför. En bredare genomgång av regelverket finns i vår guide K3 för BRF 2026.

K3 för BRF 2026 – så påverkas din bostadsrättsförening

Läs hela artikeln

Vanliga frågor

Höjer K3 min månadsavgift till föreningen?

Nej, inte i sig. K3 ändrar hur föreningens byggnad skrivs av och hur årsredovisningen ser ut, men inte föreningens in- och utbetalningar, och därmed inte heller underlaget för medlemmarnas årsavgift. En höjning kommer av stigande räntor, dyrare drift eller för lågt sparande till kommande underhåll — inte av att regelverket byts ut 2026.

När börjar K3 gälla för min förening?

För räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025, enligt Bokföringsnämndens beslut den 16 juni 2025. Har föreningen kalenderår blir årsredovisningen för 2026 den första enligt K3. Ingångsbalansräkningen sätts vid övergångstidpunkten, men arbetet får göras under året.

Vad är komponentavskrivning?

Byggnaden delas upp i betydande delar med olika livslängd — tak, fasad, stammar, fönster, hiss — och varje del skrivs av separat över sin egen nyttjandeperiod. Delar som föreningen inte har underhållsansvar för förs till stommen, om de inte redovisas som egna komponenter.

Måste föreningen ha en underhållsplan?

Alla föreningar ska upplysa i förvaltningsberättelsen om de har en aktuell underhållsplan eller inte. Kravet på en teknisk underhållsplan över 50 år gäller den ekonomiska planen enligt bostadsrättslagen. I praktiken behöver styrelsen ändå planen för komponentindelningen.

Föreningen redovisar förlust efter bytet – måste avgiften höjas då?

Komponentindelningen kan ge högre avskrivningar de första åren, och avskrivning är ingen utbetalning. En redovisad förlust behöver därför inte betyda att pengarna tar slut i föreningen. Läs sparande per kvadratmeter och kassaflödet i stället för sista raden.

Vem hjälper styrelsen med övergången?

Ekonomisk förvaltare eller redovisningskonsult gör komponentindelningen, ofta ihop med en besiktningsman som bedömer skick och livslängd. Beskriv uppdraget på Offerta så får ni sex offerter att jämföra på omfattning, arvode och erfarenhet av bostadsrättsföreningar.

Läs också

• K3 för BRF 2026 – hela regelverket förklarat

• Vad kostar ekonomisk förvaltning BRF?

• Underhållsplan – det behöver du och din BRF ha koll på