Guide

Checklista K3-övergången för styrelsen

2026-08-26

Från och med räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025 ska alla bostadsrättsföreningar upprätta årsredovisning enligt K3. Har din förening kalenderår som räkenskapsår är 2026 alltså första K3-året, och årsredovisningen som ni lämnar under 2027 är den första enligt de nya reglerna.

Det här är en praktisk checklista för dig som sitter i styrelsen: tio steg, en tidsaxel, vem som gör vad och de misstag som kostar mest att upptäcka sent.

Vad innebär K3-övergången för din bostadsrättsförening?

K3 kräver att föreningens byggnader delas upp i betydande komponenter — tak, stammar, fasad, fönster, hiss — som skrivs av var för sig över sin nyttjandeperiod. Ni ska också upprätta en ingångsbalansräkning och lämna nya upplysningar i förvaltningsberättelsen.

Bokföringsnämnden beslutade den 16 juni 2025 om ändringar i K3 (BFNAR 2012:1) och införde samtidigt ett helt nytt kapitel 38 med särskilda regler för bostadsrättsföreningar. Kapitel 38 samlar bland annat de upplysningskrav som tidigare låg i BFNAR 2023:1, som upphävs när de nya reglerna ska tillämpas. Ändringarna gäller från den 16 juni 2025 och tillämpas första gången för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025.

Två saker är värda att slå fast direkt. K3 kräver inte att föreningen har en underhållsplan — men enligt kapitel 38 ska ni upplysa om ni har eller inte har en aktuell underhållsplan, alltså en plan som är uppdaterad utifrån det styrelsen känner till. Kravet på en teknisk underhållsplan i 50 år finns i stället i bostadsrättslagen 3 kap. 1 a § och gäller den ekonomiska planen, det vill säga nybildade och ombildade föreningar sedan den 1 januari 2024.

I praktiken blir underhållsplanen ändå navet i arbetet: den beskriver vilka komponenter som finns, vilket skick de är i och när de behöver bytas — exakt det underlag ni behöver för att bedöma varje komponents kvarvarande nyttjandeperiod.

Saknar ni en underhållsplan, eller är den flera år gammal, börja där. Via Offerta kan ni jämföra sex offerter från besiktningsföretag och tekniska förvaltare innan ni bestämmer er.

Ta in offerter på underhållsplaner

Lägg ut uppdrag

Tidsaxel: när ska vad vara klart?

Räkna baklänges från årsstämman. Nedan är tidsaxeln för en förening med kalenderår som räkenskapsår.

Hösten 2026: förbered

Nu görs grundarbetet. Underhållsplanen ska vara aktuell, anläggningsregistret genomgånget och komponentindelningen bestämd tillsammans med förvaltare och revisor. Det är också nu ni hinner boka besiktningar innan höstens kalender är full.

Bokslut: räkna om och lägg in

Vid bokslutet för 2026 ska ingångsbalansräkningen finnas, komponenterna vara inlagda i anläggningsregistret och avskrivningarna beräknade per komponent. Enligt huvudregeln är tidpunkten för övergång den första dagen på det föregående räkenskapsåret — 1 januari 2025 för en förening med kalenderår. Mindre föreningar som väljer att inte räkna om jämförelsetalen har i stället 1 januari 2026 som tidpunkt för övergång. Att ingångsbalansräkningen upprättas per det datumet betyder inte att den måste vara färdig då; arbetet kan pågå under året.

Årsredovisning 2027: upplys och förklara

Under våren 2027 upprättas den första K3-årsredovisningen. Där ska noterna enligt kapitel 35 finnas, nyckeltalen enligt 6 kap. 3 a § årsredovisningslagen redovisas — årsavgift, skuldsättning, sparande och energikostnad per kvadratmeter samt räntekänslighet — och medlemmarna få en begriplig förklaring till varför resultatet ser annorlunda ut.

Checklista: tio steg för styrelsen

1. Bestäm vem som håller i övergången

Utse en person i styrelsen som äger frågan och en tidsplan med datum. Övergången rör bokföring, teknik och kommunikation samtidigt, och utan en ansvarig hamnar den mellan förvaltare, revisor och kassör.

2. Uppdatera eller ta fram underhållsplanen

Är planen äldre än tre till fem år, eller saknas den helt, är detta första praktiska steget. Ni behöver skick, åtgärd, tidpunkt och uppskattad kostnad per byggnadsdel. Läs mer i Underhållsplan – det behöver du och din bostadsrättsförening ha koll på. Lägg upp uppdraget på Offerta och jämför sex offerter innan ni skriver avtal.

Utsikt över flerfärgade lägenhetshus vid Lilla Essingen i Stockholm. Framför husen är det grönska och ovanför en blå himmel.

Underhållsplan – tips för dig och BRF

3. Beställ en statusbesiktning om underlaget är tunt

Har föreningen inga ritningar, inget anläggningsregister och ingen dokumenterad historik behöver en besiktningsman gå igenom fastigheten på plats. Det ger både underhållsplanen och komponentindelningen ett underlag som håller. Vad kostar en besiktning av bostaden? ger en känsla för prisbilden.

4. Gå igenom anläggningsregistret

Stäm av vad som faktiskt står i registret mot vad som finns i huset. Aktiverade renoveringar som redan är utrangerade, dubbelbokade poster och byggnader som ligger som en enda klump är vanligt — och måste redas ut innan komponenterna fördelas.

5. Identifiera byggnadens betydande komponenter

Styrelsen gör detta tillsammans med förvaltaren. Komponenter med väsentligt olika nyttjandeperiod redovisas separat: stomme, stammar, fasad, tak, fönster, hiss, värme, ventilation, el. Delar av byggnaden som inte omfattas av föreningens underhållsansvar hänförs till stommen om de inte redovisas som egna komponenter — det följer av punkt 38.13 i K3.

6. Bedöm kvarvarande nyttjandeperiod per komponent

Här möts teknik och redovisning. Underhållsplanen ger den tekniska bedömningen, revisorn och förvaltaren stämmer av att den är rimlig att redovisa. Sätt inte schablonår på en komponent ni faktiskt vet något om.

7. Upprätta ingångsbalansräkningen

Fastigheten tas upp till redovisat värde: anskaffningsvärde minus ackumulerade av- och nedskrivningar plus ackumulerade uppskrivningar. Anskaffningsvärde och avskrivningar som redovisats före övergångstidpunkten ska inte justeras. Kapitel 35 i K3 styr hela steget.

8. Räkna om avskrivningarna och se vad det gör med ekonomin

När komponenterna skrivs av var för sig ändras resultatet — ofta åt det sämre på pappret, samtidigt som utrangeringar vid framtida byten blir enklare att hantera. Testa utfallet mot budget och avgiftsnivå innan stämman, inte efter.

9. Kontrollera att lagstadgade kontroller är i ordning

Övergången är ett bra tillfälle att städa i myndighetskraven, eftersom både OVK och energideklaration ändå hör till komponenterna ventilation och värme. Se Hur mycket kostar en OVK-besiktning? och Vad kostar en energideklaration?. Behöver ni upphandla båda samtidigt går det att begära sex offerter via Offerta och lägga dem i samma beslut.

Vad kostar en energideklaration?

10. Förklara för medlemmarna

Skriv några stycken i årsredovisningen och ta upp det på stämman: varför resultatet ändras, vad komponentavskrivning är och varför avsättningen till underhåll fortsätter behövas. Medlemmar som förstår siffrorna ställer färre frågor om avgiften.

Vem gör vad i K3-övergången?

Roll	Ansvar
Styrelsen	Äger beslutet, fattar beslut om komponentindelning och nyttjandeperioder, tidsplan, kommunikation till medlemmarna
Ekonomisk förvaltare	Ingångsbalansräkning, anläggningsregister, avskrivningar, noter och nyckeltal i årsredovisningen
Besiktningsman / teknisk förvaltare	Statusbesiktning, underhållsplan, tekniskt underlag för komponenter och kvarvarande livslängd
Revisor	Granskar övergången och bedömer om bedömningarna är rimliga — ska involveras tidigt, inte vid granskningen

Har föreningen ingen teknisk förvaltare i dag är övergången ofta anledningen att skaffa en. Vad kostar teknisk förvaltning av BRF? och Ekonomisk förvaltning för BRF beskriver vad som ingår i respektive avtal. Behöver ni bara hjälp med det löpande finns även Vad kostar löpande fastighetsskötsel?.

Vilka är de vanligaste misstagen?

Börja för sent.

Komponentindelning kräver tekniskt underlag, och besiktningar tar veckor att få in.

Låta förvaltaren bestämma allt.

Det är styrelsen som ansvarar för bedömningarna, även när någon annan räknar.

Använda en gammal underhållsplan.

En plan från 2018 speglar varken dagens skick eller dagens priser.

Sätta schablonlivslängder rakt över.

Ett tak som byttes 2015 ska inte skrivas av som ett från 1978.

Ta in revisorn sist.

Upptäcker revisorn en felaktig komponentindelning i mars 2027 blir det bråttom.

Inte förklara resultatet.

Ett kraftigt sämre resultat utan förklaring skapar oro på stämman.

Bara ta en offert.

Prisspridningen mellan förvaltare och besiktningsföretag är stor — jämför sex offerter innan ni bestämmer er.

Vad kostar hjälpen?

Priserna nedan är totalkostnad för utfört uppdrag, inklusive besiktning på plats och dokumentation, och kommer från öppna prisuppgifter hämtade under 2026. Behöver ni exakta siffror för just er fastighet är det snabbast att beskriva föreningen och hämta in sex offerter.

Underhållsplan:

En ny plan för en typisk bostadsrättsförening ligger på cirka 20 000–80 000 kr, där större och äldre fastigheter hamnar högst. Att uppdatera en befintlig plan kostar typiskt 10 000–30 000 kr. Källor: Planima, Lusa.

Ekonomisk förvaltning:

Sammanställningar anger cirka 1 500–5 000 kr per lägenhet och år för mindre föreningar. ERF:s öppna prislista i juli 2026 trappar från 1 800–4 300 kr per lägenhet och år för föreningar med 3–10 lägenheter ned till 490–690 kr för föreningar över 100 lägenheter, exklusive moms. Källor: Hyrahyra, ERF via Styrelsen.se.

Teknisk förvaltning:

Grundavtal för en normalstor förening ligger på cirka 15 000–60 000 kr per år; för Stockholmsområdet anges 5 000–12 000 kr per månad för en förening med 25–60 lägenheter. Projektledning vid större renoveringar debiteras ofta 900–1 400 kr per timme. Källor: Offertas prisguide för teknisk förvaltning, Fastighetsförvaltning Stockholm.

Energideklaration:

För en förening börjar priset kring 10 000 kr, och för flera eller större byggnader anges 20 000–50 000 kr. Källor: HSB, Selectra, Ovkkollen.

OVK:

Priset sätts oftast per lägenhet eller per system. Ett riktvärde är 700–1 300 kr per lägenhet för mekanisk frånluft respektive FT/FTX, medan andra aktörer anger 2 500–8 000 kr per ventilationssystem. Timpriset ligger på cirka 600–1 200 kr beroende på behörighet. Källor: Hantverkskollen, Besiktningsman.se, OVK Center.

Vanliga frågor om K3-övergången

När måste vår bostadsrättsförening tillämpa K3?

Från och med det räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. Har föreningen kalenderår som räkenskapsår är 2026 första K3-året, och årsredovisningen ni upprättar under 2027 blir den första enligt K3. Beslutet fattades av Bokföringsnämnden den 16 juni 2025.

Måste vi ha en underhållsplan för att klara K3?

Nej, K3 kräver ingen underhållsplan. Men enligt kapitel 38 ska ni upplysa i förvaltningsberättelsen om föreningen har eller inte har en aktuell plan. I praktiken behövs den ändå som underlag för komponentindelning och bedömd kvarvarande nyttjandeperiod.

Vad är komponentavskrivning i en bostadsrättsförening?

Byggnaden delas upp i betydande delar med väsentligt olika livslängd — stomme, stammar, fasad, tak, fönster, hiss — och varje del skrivs av över sin egen nyttjandeperiod. Vid framtida byten utrangeras komponenten i stället för att kostnaden hamnar direkt i resultatet.

Höjs årsavgiften av övergången till K3?

Övergången ändrar redovisningen, inte fastighetens verkliga underhållsbehov. Resultatet blir ofta lägre eftersom avskrivningarna ökar, men det är inget kassaflöde. Behöver avgiften höjas beror det på faktiskt underhåll och räntor — inte på regelbytet i sig.

Vem ansvarar för komponentindelningen i föreningen?

Styrelsen ansvarar, även om arbetet görs tillsammans med ekonomisk förvaltare, teknisk förvaltare och revisor. Underlaget hämtas från underhållsplan, anläggningsregister och besiktning. Ta in revisorn tidigt så att bedömningarna inte behöver göras om.

Vad kostar det att ta fram en ny underhållsplan?

En ny plan för en typisk bostadsrättsförening kostar cirka 20 000–80 000 kr, beroende på fastighetens storlek, ålder och hur mycket som måste besiktas på plats. En uppdatering av befintlig plan ligger typiskt på 10 000–30 000 kr. Jämför sex offerter först.