Guide

K2 vs K3 för BRF – så skiljer sig regelverken åt

2026-08-26

Vad är skillnaden mellan K2 och K3 för en bostadsrättsförening?

K2 är det förenklade regelverket med schabloner, K3 det mer detaljerade med komponentavskrivning och fler upplysningskrav. Från och med räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025 är valet borta: alla bostadsrättsföreningar ska tillämpa K3.

Skillnaden märks mest i tre saker. Byggnaden skrivs av per komponent i stället för som en klump, större underhållsåtgärder aktiveras i balansräkningen i stället för att kostnadsföras direkt, och förvaltningsberättelsen och noterna ska innehålla mer information om föreningens ekonomi. Nedan går vi igenom vad som faktiskt förändras, varför valet försvann och vad övergången kräver av styrelsen.

Jämförelsetabell: K2 mot K3 för BRF

Område	K2 (till och med 2025)	K3 (från 2026)
Avskrivning av byggnad	Byggnaden skrivs av som en enhet över en bedömd nyttjandeperiod	Byggnaden delas upp på betydande komponenter med väsentligt skild förbrukning, varje komponent skrivs av separat
Underhåll och renovering	Utgifter för underhåll kostnadsförs som huvudregel direkt	Utbyte av en komponent aktiveras som tillgång, kvarvarande värde på den utbytta komponenten utrangeras
Anläggningsregister	Byggnaden som en post	Uppgift per komponent
Noter och upplysningar	Färre och mer schabloniserade	Fler noter, bland annat om komponentindelning och bedömda nyttjandeperioder
Förvaltningsberättelse	Kompletterande upplysningar enligt BFNAR 2023:1	Samma typ av upplysningar, nu i K3 kapitel 38: underhållsplan, tomträtt, samfällighet, nyckeltal
Nyckeltal	Enligt årsredovisningslagen plus BFNAR 2023:1	Enligt årsredovisningslagen plus skuldsättning per kvadratmeter och årsavgifternas andel av rörelseintäkterna, för räkenskapsåret och tre år bakåt
Komplexitet	Låg, byggd för att gå snabbt	Högre, kräver underlag för komponentindelning och mer arbete i bokslutet

Tabellen beskriver huvuddragen. Exakt hur din förening påverkas beror på fastighetens ålder, hur avskrivningarna sett ut historiskt och hur mycket underhåll som ligger framför er. Behöver ni hjälp att gå igenom det kan ni beskriva föreningens situation på Offerta och få upp till sex offerter från ekonomiska förvaltare och redovisningskonsulter som arbetar med bostadsrättsföreningar.

Varför försvann valet mellan K2 och K3?

Bokföringsnämnden beslutade den 16 juni 2025 om ändringar i K3 (BFNAR 2012:1). Tillämpningsområdet för K2 ändrades samtidigt, vilket innebär att bostadsrättsföreningar ska tillämpa K3 från och med räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025.

Nytt kapitel 38 i K3

Eftersom föreningar har regler som inte gäller andra företag beslutade Bokföringsnämnden om ett nytt kapitel 38, Särskilda regler för bostadsrättsföreningar. Kapitlet är helt nytt och innehåller bland annat de regler som tidigare låg i BFNAR 2023:1 om kompletterande upplysningar i bostadsrättsföreningars årsredovisning. Andra regler har flyttats dit från kapitel 4 och 6 i K3.

En förening som tillämpar kapitel 38 ska även tillämpa kapitel 1–35 i K3, om inte annat framgår av kapitel 38.

BFNAR 2023:1 upphävs

BFNAR 2023:1 upphävs när det nya allmänna rådet ska börja tillämpas. Innehållet försvinner alltså inte, det flyttar in i K3. Upplysningarna i förvaltningsberättelsen om underhållsplan, tomträtt och samfällighet finns kvar, liksom nyckeltalen — men hänvisningen ni är vana vid i årsredovisningen ska bytas ut.

Underhållsplanen är ett krav i lagen, inte i K3

K3 kräver inte att en förening upprättar en underhållsplan. Däremot ska föreningen lämna upplysning i förvaltningsberättelsen om den har eller inte har en aktuell underhållsplan. Kravet på underhållsplan finns i stället i bostadsrättslagen: enligt 3 kap. 1 a § ska den ekonomiska planen innehålla en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren. Enligt Boverket ska den planen vara komponentuppdelad och omfatta alla föreningens byggnader och mark.

Det är också därför komponentindelningen sällan är rent bokföringsarbete. Underlaget finns i den tekniska underhållsplanen, och saknas den behöver ni ta fram en. Vill ni jämföra leverantörer kan ni lägga ut uppdraget på Offerta och få upp till sex offerter på en besiktning och underhållsplan.

Vad kräver övergången praktiskt?

Ingångsbalansräkning enligt kapitel 35

Vid bytet ska föreningen tillämpa kapitel 35 i K3, Första gången detta allmänna råd tillämpas. Det gäller även om föreningen redan tidigare tillämpat K3. Arbetet börjar med en ingångsbalansräkning, alltså en balansräkning per tidpunkten för övergången, vars syfte är att anpassa redovisningen till K3.

Enligt huvudregeln är tidpunkten för övergång den första dagen på det föregående räkenskapsåret, eftersom jämförelsetalen ska räknas om. För en förening med kalenderår blir det den 1 januari 2025. Mindre föreningar får välja att inte räkna om jämförelsetalen, och då flyttas tidpunkten fram.

Fastigheten tas upp till redovisat värde

I ingångsbalansräkningen tas fastigheten upp till det redovisade värdet, det vill säga anskaffningsvärdet minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar och ökat med ackumulerade uppskrivningar. Historiska avskrivningar och nedskrivningar före övergångstidpunkten ska inte justeras. Därefter fördelas byggnadens redovisade värde på komponenterna.

Det här bör styrelsen göra

Bestäm övergångstidpunkt och om jämförelsetalen ska räknas om.

Ta fram eller uppdatera underhållsplanen — den är underlaget för komponentindelningen.

Stäm av att anläggningsregistret klarar en post per komponent.

Gå igenom vilka noter och nyckeltal som tillkommer i förvaltningsberättelsen.

Prata med er ekonomiska förvaltare och revisor i god tid före bokslutet.

Behöver ni hjälp i föreningen?

Har föreningen ingen förvaltare i dag, eller är ni osäkra på om avtalet täcker övergången, går det att jämföra flera leverantörer parallellt. Beskriv föreningen — antal lägenheter, fastighetens ålder och vad ni vill ha hjälp med — så får ni upp till sex offerter att ställa mot varandra.

Få gratis offerter på fastighets- eller BRF-tjänster

Lägg ut uppdrag

Läs mer i vår guide om ekonomisk förvaltning för BRF, och om vad tjänsten brukar kosta i Vad kostar ekonomisk förvaltning för BRF?.

Vad kostar ekonomisk förvaltning för BRF?

Vanliga frågor om K2 och K3 för BRF

Får en liten bostadsrättsförening fortfarande välja K2?

Nej. Bokföringsnämnden ändrade tillämpningsområdet för K2 den 16 juni 2025. Alla bostadsrättsföreningar ska tillämpa K3 för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025, oavsett storlek. Något undantag för mindre föreningar finns inte i beslutet.

Vad innebär komponentavskrivning i praktiken?

Byggnaden delas upp på betydande komponenter med väsentligt skild förbrukning, till exempel stomme, tak, fönster och stammar. Varje komponent skrivs av separat över sin nyttjandeperiod. När en komponent byts ut aktiveras utbytet och det kvarvarande värdet utrangeras.

Måste föreningen ha en underhållsplan enligt K3?

K3 kräver ingen underhållsplan, men föreningen ska upplysa i förvaltningsberättelsen om den har en aktuell plan eller inte. Kravet finns i stället i bostadsrättslagen 3 kap. 1 a §, där den ekonomiska planen ska innehålla en teknisk underhållsplan för de kommande 50 åren.

Vilken tidpunkt gäller för ingångsbalansräkningen?

Huvudregeln är första dagen på det föregående räkenskapsåret, alltså 1 januari 2025 för en förening med kalenderår. Mindre föreningar som väljer att inte räkna om jämförelsetalen får i stället en senare tidpunkt. Fastigheten tas upp till redovisat värde.

Påverkar bytet till K3 årsavgiften?

Bytet ändrar hur kostnader redovisas, inte hur mycket pengar föreningen behöver. Avskrivningarna kan öka eller minska och resultatet påverkas, men avgiftsbehovet styrs av kassaflödet och det underhåll som ligger framför er. Ta beslutet på underhållsplanen.