Aktiveras eller kostnadsförs? 12 åtgärder i BRF:ens underhållsplan

Aktiveras eller kostnadsförs — vad är tumregeln?

Höjer åtgärden standarden eller byter ut en hel komponent så att byggnaden får längre livslängd, ska utgiften aktiveras och skrivas av över komponentens nyttjandeperiod. Återställer åtgärden bara ursprunglig funktion, ska den kostnadsföras direkt.

Det är gränsen som avgör hur årets resultat ser ut, och den går inte att välja fritt. En putslagning som lappar sprickor är underhåll. Att knacka ner putsen och putsa om hela fasaden är ett komponentbyte. Samma hantverkare, samma ställning — olika rader i bokslutet.

Varför K3 gör skillnaden större

I K3 delas byggnaden upp på betydande komponenter med väsentligt skild förbrukning, och varje komponent skrivs av separat över sin nyttjandeperiod. När en komponent byts ut utrangeras den gamla och den nya aktiveras. Det innebär att stora åtgärder inte längre kan gömmas som en klumpsumma "planerat underhåll" i resultaträkningen.

För bostadsrättsföreningar gäller dessutom en särskild regel: delar av byggnaden som inte omfattas av föreningens underhållsansvar — typiskt ytskikt inne i lägenheterna — ska föras till byggnadens stomme om de inte redovisas som separata komponenter (punkt 38.13 i K3).

Underhållsplanen är underlaget

Underhållsplanen är i praktiken det bästa underlaget för komponentindelningen. Där finns åtgärderna, deras intervall och deras beräknade kostnad. BFN pekar själv ut att föreningen kan använda underhållsplanen för att identifiera komponenter, bedöma skick och uppskatta kvarvarande nyttjandeperiod.

För att planen ska hålla behöver kostnaderna vara aktuella. Ett prisunderlag från 2019 gör att både avskrivningarna och avgiftsprognosen blir fel. Ta in offerter på de åtgärder som ligger inom fem år — på Offerta får du sex offerter från företag i ditt område och kan uppdatera planen med siffror som gäller nu.

De 12 åtgärderna — så bedöms de

Tabellen visar hur åtgärderna normalt bedöms. Kostnadsintervallen avser totalkostnad inklusive material och arbete, före eventuellt ROT-avdrag (som en förening som äger fastigheten inte får använda). Källor listas efter tabellen.

Det blir 15 rader för 12 åtgärder, eftersom tak, fasad, fönster och hiss har både en aktiverande och en kostnadsförande variant. Det är just de paren som brukar bli fel i bokslutet.

Tre gränsfall som återkommer

Balkonger. Lagar ni sprickor och målar räcken är det underhåll. Byter ni tätskikt, armering och räcken i ett sammanhållet projekt byter ni i praktiken ut komponenten, och då ska utgiften aktiveras.

Fönster. Renovering av bågar och kittning återställer funktionen. Byte till nya fönster ger en ny komponent med egen nyttjandeperiod.

Relining. Här finns ingen automatik. Bedömningen hänger på hur mycket livslängd åtgärden faktiskt ger, och den bedömningen bör vila på entreprenörens dokumenterade underlag — inte på en broschyrsiffra.

Vad K3 faktiskt kräver av föreningen

K3 kräver inte att en bostadsrättsförening har en underhållsplan. Däremot ska föreningen upplysa i förvaltningsberättelsen om den har eller inte har en aktuell underhållsplan. Kravet på underhållsplan finns i stället i bostadsrättslagen.

Enligt 3 kap. 1 a § bostadsrättslagen ska den ekonomiska planen innehålla en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren. Boverket preciserar att planen ska vara komponentuppdelad, omfatta alla föreningens byggnader och all mark, och ange åtgärderna, när de beräknas utföras och vad de beräknas kosta. Reglerna gäller sedan den 1 januari 2024, och BFN konstaterar att det inte finns något krav på att en förening bildad före 2024 ska ha en underhållsplan.

Nyckeltalet sparande per kvadratmeter beräknas som justerat resultat delat med antalet kvadratmeter upplåtna med bostadsrätt och hyresrätt, där justerat resultat är årets resultat ökat med årets avskrivningar, kostnad för utrangeringar och kostnad för planerat underhåll. Klassificeringen slår alltså igenom även i nyckeltalen medlemmarna läser.

Så använder du listan i praktiken

Gå igenom underhållsplanens kommande tio år och sätt ett av tre svar på varje rad: aktiveras, kostnadsförs eller bedöms per fall. Skicka de rader som är gränsfall till föreningens redovisningskonsult innan upphandlingen — inte efter, eftersom entreprenadens uppdelning i offerten påverkar hur den kan bokföras.

Be sedan om separat prissättning av delarna i offerten. En takentreprenad som redovisar taktäckning, läkt, plåtdetaljer och ställning var för sig går att fördela på komponenter. En klumpsumma gör det inte. Lägg ut jobbet på Offerta, så får ni sex offerter att jämföra på samma underlag — det ger både bättre pris och ett underlag som fungerar i bokslutet.

Vanliga frågor

Måste vår förening ha en underhållsplan enligt K3?

Nej. K3 ställer inget krav på underhållsplan, men föreningen måste upplysa i förvaltningsberättelsen om den har en aktuell plan eller inte. Kravet på teknisk underhållsplan följer i stället av bostadsrättslagen och gäller föreningar bildade från 2024.

Kan vi aktivera underhåll som vi tidigare kostnadsfört?

Det beror på om ni räknar om jämförelseåret vid övergången. Gör ni det ska utgifter för nya eller utbytta komponenter tas upp som tillgång och utrangerade komponenter tas bort, som justering i ingångsbalansräkningen. Räknar ni inte om jämförelseåret går det inte.

Vad händer med lägenheternas ytskikt i komponentindelningen?

De delar av byggnaden som inte omfattas av föreningens underhållsansvar förs till byggnadens stomme, om de inte redovisas som separata komponenter. Regeln finns i punkt 38.13 i K3 och gör att ni slipper avskrivningsplaner för ytor ni inte ansvarar för.

Hur påverkar aktivering årsavgiften?

Aktivering flyttar kostnaden från ett enskilt år till avskrivningar över komponentens nyttjandeperiod. Det jämnar ut resultatet, men pengarna behöver ändå finnas. Avgiften bör därför sättas efter kassaflödet i underhållsplanen, inte efter årets redovisade resultat.

När behöver vi uppdatera kostnaderna i underhållsplanen?

Minst vart tredje år, och alltid inför beslut om en större åtgärd. Byggpriserna har rört sig snabbt, och en plan som vilar på tio år gamla siffror underskattar behovet rejält. Ta in färska offerter för de åtgärder som ligger inom fem år och justera planen efter dem.

Källor för prisuppgifterna

• Tak: Hantverkskollen (takomläggning 2026), BraByggfirmor (total takomläggning 2026), Totalbyggarna (takrenovering 2026)

• Fasad: Brfpris (fasadpriser i BRF 2026), Hantverkskollen (fasadrenovering BRF 2026), Sön & Far (puts per kvm 2026)

• Fönster: Byggkostnader.se (fönsterbyte 2026), Hantverkskollen (fönsterbyte 2026)

• Stambyte: 215.se (stambyte 2026), Styrelsen.se (som återger HSB Stockholms riktvärde 300 000 kr per lägenhet)

• Balkong: Brfpris (balkong i BRF 2026), Sön & Far (balkong i bostadsrätt 2026)

• Dränering: Byggkostnader.se, Bygglo, Totalbyggarna

• Hiss: Brfpris (hissåtgärder i BRF), Hissakra (hissrenovering), Offerta (hisservice)

• Trapphus: Sön & Far (måla trapphus 2026), Korrekta Utbetalningar (måla om trapphuset)

• OVK: Hantverkskollen (OVK-besiktning 2026), Besiktningsman.se

• Fastighetsskötsel: Offerta (löpande fastighetsskötsel), Fastighetsförvaltning Stockholm (teknisk förvaltning BRF 2026)

• Regelverk: bfn.se (BFN:s beslut 2025-06-16 om K3 och nya kapitel 38, samt frågor och svar om övergången), boverket.se (teknisk underhållsplan), riksdagen.se och SFS 2022:1026 (bostadsrättslagen 3 kap. 1 a §)

Priserna är intervall och ersätter inte en offert. För fönsterrenovering och relining varierar kostnaden så mycket från fall till fall att vi inte anger något prisintervall här — begär offert för en exakt kostnad.

Läs också

• K3 för BRF 2026 – så påverkas din bostadsrättsförening

• Komponentavskrivning i BRF – så påverkas din förening av K3

• Vad kostar det att byta tak?

• Kostnad för fasadrenovering

• Vad kostar det att renovera fönster?

• Vad kostar ett stambyte?

• Vad kostar hisservice?

• Hur mycket kostar en OVK-besiktning?

• Vad kostar löpande fastighetsskötsel?